公募REITs再迎里程碑時刻。繼國家發展改革委表態正在積極推動基礎設施REITs進一步擴圍至城市更新設施、酒店、體育場館、商業辦公設施等更多行業領域和資產類型后，證監會宣布擬試點商業不動產REITs。

Wind數據顯示，截至2025年11月末，我國公募REITs市場已上市和已成立待上市產品共計78只，發行規模合計超2000億元，77只已上市產品總市值超2200億元。規模攀升的同時，資產版圖持續擴張。一系列“首單”項目接連亮相，10個行業領域的18個資產類型已經實現首單發行上市，日漸成為產業轉型的重要助推器。

REITs迎商業不動產時代

“近期，國家發展改革委正在積極推動基礎設施REITs進一步擴圍至城市更新設施、酒店、體育場館、商業辦公設施等更多行業領域和資產類型。同時，我們將繼續加強與證監會的協同配合，進一步優化申報推薦流程，動態完善有關項目申報要求，提高工作質效，在嚴防風險、嚴把質量的基礎上，支持更多符合條件的項目發行上市，更好推動基礎設施REITs支持實體經濟發展。”國家發展改革委政策研究室副主任李超在11月27日舉行的月度新聞發布會上表示。

11月28日，證監會發布《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金（REITs）試點的公告（征求意見稿）》（簡稱《公告》），明確了商業不動產REITs基金產品定義、注冊及運營管理要求、基金管理人和專業機構責任等內容。

申萬宏源證券研究表示，商業不動產REITs的推出恰逢其時，為持有優質商業物業的房企和地方國資提供市場化融資和退出渠道，緩解流動性壓力。長期來看，我國商業物業缺乏標準化退出渠道，萬億規模資產沉淀于房企及地方國資體系內。近年來，部分房企債務集中到期、現金流緊張，城投平臺融資環境受阻、債務壓力上升，流動性缺口進一步顯現。通過REITs盤活存量資產、降低杠桿，可一定程度緩解壓力、防范風險，并為構建房地產發展新模式提供支持。

“我們保守假設商業不動產的可證券化率在2%至3%之間，則其市場潛在規模在8000億元至15000億元之間。”中泰證券分析師陳希瑞認為，商業不動產REITs填補傳統商業不動產領域的空白，與基礎設施REITs形成“穩健+彈性”互補，豐富資本市場投融資工具，完善產品生態，將促進REITs市場投資者結構的優化，吸引更多長期資金參與，提升市場成熟度和穩定性。

“首單”涌現推動市場成熟

首單隧道公募REITs日前獲交易所受理。上交所網站信息顯示，11月25日，東方紅隧道股份智能運維高速封閉式基礎設施證券投資基金項目申報并獲受理。

2025年以來，我國公募REITs市場資產類型不斷豐富，一批具有標桿意義的“首單”項目相繼上市，不斷拓寬資產版圖，例如首批兩單數據中心REITs于8月登陸資本市場，其中南方萬國數據中心REIT在上交所上市，南方潤澤科技數據中心REIT于深交所上市；全國首筆市政基礎設施公募REITs國泰君安濟南能源供熱REIT則于2月在上交所上市。

李超在新聞發布會上介紹說，目前，基礎設施REITs發行范圍已涵蓋了12大行業的52個資產類型，其中10個行業領域的18個資產類型已經實現了首單發行上市。

細分領域更是亮點紛呈，包括易方達華威市場REIT成為全國首單農貿市場項目；華夏金隅智造工場REIT成為首單改造產業園項目；匯添富九州通醫藥REIT成為全國首單醫藥倉儲物流項目；中金亦莊產業園REIT是全國首單聚焦汽車制造產業鏈的基礎設施REITs項目，也是北京經開區國有企業首單基礎設施REITs項目；華夏凱德商業REIT成為國內首單由國際資產管理公司發起設立的消費REITs……

經過五年實踐探索，公募REITs市場發行規模持續攀升，發行節奏顯著提速。Wind數據顯示，77只已上市產品中，48只為2024年以后上市。具體看，在公募REITs市場啟動的2021年，共有11只產品發行上市，發行規模合計為364.13億元；2022年，共有13只公募REITs產品上市，發行規模合計為419.48億元；2023年僅有5只產品上市，發行規模為170.92億元；2024年，新發行上市的公募REITs產品有29只，發行規模超650億元；2025年已有19只產品上市，發行規模為383.32億元。

南開大學金融發展研究院院長田利輝表示，我國公募REITs已從試點邁向常態化，規模突破2000億元，資產類型全覆蓋，“首發+擴募”雙輪驅動成型，已形成良性投資循環，形成“高速公路-產業園區-消費設施-保障住房”多元資產格局。常態化機制已建立“前期輔導-規范審核-高效發行”鏈條，未來還需在簡化交易結構、優化稅收政策等方面深化。

持續賦能產業轉型

公募REITs這一創新金融工具，正逐漸升級為賦能產業轉型的重要“助推器”，受到業內高度關注。

談及此次商業不動產REITs試點啟動的背景意義，陳希瑞指出，我國房地產行業已逐步從增量時代進入存量時代，尤其是商業地產領域，存量盤活空間較大。但長期以來，這些存量資產面臨“流動性差、變現難”問題。發行商業地產REITs，能夠促進房地產行業逐步從“三高”開發模式轉向資產精細化運營管理模式，有助于房地產行業轉型發展。

中誠信國際則在此前發布的一份報告中，針對REITs如何助力城投企業盤活存量資產、助推轉型發展進行剖析。該機構指出，城投企業多年發展積累債務的同時，也意味著掌握規模龐大的資產，其中不乏優質資產，亦為資產盤活提供了良好基礎。資產盤活不僅僅意味著處置資產回收資金，是債務化解的方式之一，更重要的，是未來城投轉型的應有之義，城投企業未來將從城市建設轉向城市運營，資產盤活以及反復盤活是提高城市運營水平的重要途徑，有助于城市運營的良性發展。

“公募REITs在政策鼓勵下快速擴容，從發行案例看目前適用于經濟和產業發達、底層資產運營及現金流穩定且增值潛力較高的區域，存在明顯的區域和行業特征，對于大量待盤活非發達區域的城投資產而言，更需要因地制宜探索方式，公募REITs之路任重道遠，但對于資產屬性較好區域的特定行業企業，仍可借鑒已發行項目的成功經驗，探索更多優質資產上市路徑。”中誠信國際表示。

“REITs正從金融工具升級為產業轉型的‘助推器’，它通過‘真實出售’盤活存量資產，使企業資產負債率平均下降2個百分點，為輕資產轉型鋪路。進而，打通‘存量盤-增量投資’通道，既為傳統產業降杠桿，又引導資金流向新型基建。”田利輝表示。

從企業層面看，田利輝表示，成功借助REITs實現轉型需把握三大關鍵：一要精選優質資產，提前培育穩定現金流項目；二要構建專業運營體系，從“重開發”轉向“精運營”；三要規劃擴募路徑，實現“發行-運營-再投資”良性循環。正如越秀交通通過REITs實現資產負債率下降2個百分點，為大灣區建設注入新動能，REITs已成為房地產行業高質量發展的關鍵引擎。