隨著新一輪租賃旺季的到來，租賃市場快速升溫。廣州市房地產中介協(xié)會的數據顯示，春節(jié)后廣州中心區(qū)域租金出現環(huán)比上漲趨勢，租賃房源的議價空間也有所收縮。在租賃市場中，長租公寓的表現格外搶眼，包括廣州在內的多個城市長租租客成交量穩(wěn)步增長。而在估算規(guī)模超過萬億的租賃賽道，吸引了越來越多的參與者和投資者，盡管開業(yè)規(guī)模已超越百萬間大關，住房租賃綜合實力TOP30企業(yè)的市場滲透率仍然較低，長租公寓的拓展正酣，未來開業(yè)規(guī)模將有較大增長潛力。

　　多家住房租賃企業(yè)實現盈利 開業(yè)規(guī)模快速擴張

　　來自中國城市住房租賃智庫聯合自如研究院發(fā)布的長租數據顯示，租賃市場上，長租市場已率先回暖。春節(jié)后隨著返崗復工、新就業(yè)人群的流動，包括廣州在內的全國重點10城迎來了一輪“小陽春”行情，長租租客成交量比去年同期增長約5%，連續(xù)兩年保持平穩(wěn)增長。

　　長租公寓對上市房企利潤貢獻越來越大

　　近日，多家房企發(fā)布2023年業(yè)績年報，相比開發(fā)業(yè)務利潤的下滑，長租公寓業(yè)務的快速增長和利潤貢獻相當亮眼。受益于行業(yè)政策支持與運營端降本增效，行業(yè)融資環(huán)境明顯改善，企業(yè)融資成本逐步下降，陸續(xù)有住房租賃企業(yè)表示已實現盈利，如龍湖冠寓、招商伊敦、華潤有巢等。

　　華潤年報顯示，其長租公寓業(yè)務輕重并舉，截至2023年底累計在管項目60個，管理規(guī)模5.6萬間，期內實現營業(yè)額7.0億元，按年增長9.5%。龍湖的年報則顯示，其長租公寓已開業(yè)房間數達12.3萬間，期末出租率達95.5%，6個月及以上房源出租率達96.4%，租金收入五年復合增長25%，2023年較2022年同比增長13%。招商蛇口表示，集中商業(yè)、長租公寓和產業(yè)園區(qū)將是其今年的戰(zhàn)略重點。

　　年報中長租公寓亮眼的業(yè)績正是2023年行業(yè)長足發(fā)展的寫照。2023年，在住房租賃支持政策持續(xù)發(fā)力的背景下，住房租賃企業(yè)積極加碼長租賽道，不斷拓展業(yè)務規(guī)模。據中指研究院監(jiān)測，截至2023年末，住房租賃綜合實力TOP30企業(yè)累計開業(yè)規(guī)模近105萬間，累計管理規(guī)模高達159萬間；TOP30企業(yè)租賃房源儲備豐富，未來開業(yè)規(guī)模存在較大增長潛力。

　　TOP30開業(yè)規(guī)模首次超越100萬間大關

　　克而瑞數據顯示，2023年四季度，TOP30租賃企業(yè)的開業(yè)規(guī)模首次超越100萬間大關，相較于2023年第三季度的94萬間，環(huán)比增長11.78%。與2022年年底的92萬間相比，更是實現了13.72%的同比增長。特別值得關注的是，四季度期間，各地大型租賃社區(qū)和人才公寓項目的相繼入市，對季度規(guī)模的提升起到了極大的推動作用。2022-2023年的住房租賃企業(yè)分類數據顯示，TOP30住房租賃企業(yè)的開業(yè)規(guī)模占比正悄然發(fā)生變化。原本占據主導地位的房企系，其市場占比從58.4%下降至51.5%，而國企則通過新建和改建租賃住房，快速擴張市場份額，其開業(yè)規(guī)模占比從7.6%顯著上升至14.2%。

　　萬億租賃賽道參與者增多 三種投資模式為主

　　自2024年以來，又有一批集中式長租公寓項目陸續(xù)投入運營。根據克而瑞長租的最新統(tǒng)計，在22個重點城市中，從1月到3月中旬，有59個集中式長租公寓新項目亮相，總計提供了約3.9萬套（間）房源。從資產類型來看，新建項目占據主流，并且規(guī)模相對較大。其中，廣州有6個新開項目，主要位于越秀、天河、白云等區(qū)域。

　　租賃市場的規(guī)模已達1.7萬億元

　　尚未擁有自有住房的城鎮(zhèn)化人群構成了租賃市場的主要需求群體，克爾瑞結合租房需求人口、租房比例、戶均人數以及戶均租金等指標測算的數據顯示，當前租賃市場的規(guī)模已達1.7萬億元，目前，全國城鎮(zhèn)化率已超過65%，預計未來5年平均增速為0.6個百分點。而住房自有率隨著租房意愿度提升以及租售同權的逐步落實，預計2026年租賃市場規(guī)模為1.8萬億元，復合增長率為2%。

　　住房租賃行業(yè)的發(fā)展前景持續(xù)受到關注，吸引著越來越多的參與者和投資者。思睿寰宇集團地產投資部董事總經理馮墨表示，住房租賃行業(yè)變成了熱門賽道，從前運營商體系中僅僅有開發(fā)商和運營商系，現在的運營商標準變得更加多元，隨著更多行業(yè)玩家進入，很多投存量甚至PE的機構，開始愿意嘗試國內不動產。

　　去年全國長租公寓大宗交易大增

　　數據顯示，2023年全國長租公寓大宗交易大增，投資額達110億元，保租房公募REITs申報發(fā)行節(jié)奏也在加快。目前，住房租賃行業(yè)主要有重資產、中資產和輕資產三種模式，三種模式因資金投入規(guī)模、收益穩(wěn)定性不同，風險、收益依次降低。

　　從市場參與者來看，不同類型企業(yè)立足自身資源優(yōu)勢采取不同的投資策略。地方國企系在獲取租賃資產上有強大的存量資源及金融支持優(yōu)勢，投資模式普遍以重資產持有為主；酒店系依托長期積累的運營管理優(yōu)勢，投資普遍以輕資產模式為主；創(chuàng)業(yè)系企業(yè)投資模式普遍以輕資產或中資產為主，在具體模式選擇上因企業(yè)自身定位和產品類型的不同有所差異；房企系輕、中、重三種投資模式均有涉及，但企業(yè)間投資策略亦存在差異。

　　長租意愿度提升 產品體系呈現多元化

　　對比全國租住市場整體規(guī)模來看，目前住房租賃TOP30企業(yè)的運營規(guī)模相對有限，市場滲透率仍較低，規(guī)模拓展預計依然是2024年的趨勢和方向。此外，值得關注的是，隨著住房租賃市場的發(fā)展，租住需求愈發(fā)多樣化，也在推動長租企業(yè)不斷完善多元化產品體系。

　　業(yè)內人士表示，集中式公寓的出現，一方面可以增加租賃房源的數量，滿足更多新市民、青年人的租賃需求；另一方面，集中式公寓中有些項目為保租房，租金略低于周邊小區(qū)，也能夠緩解租客的經濟壓力。同時，可以看到，酒店式公寓、商業(yè)酒店、長租公寓邊界正變得模糊。市場出現更多長短租結合，背后是運營資源的跨界。

　　克而瑞租售總經理王偉表示，產品戶型、室內設計和公區(qū)配套正變得越來越卷，產品力的提升，配套不斷完善，租戶權益的維護以及便捷性需求，能夠完成網簽備案的可享受相關租金折扣、公積金、申請人才補貼，最大化降低租金支出等讓租客長期租房意愿度提升。

　　過去居民租房單純只是買房前的過渡選擇，而隨著生活水平的提升及住房租賃行業(yè)發(fā)展日益規(guī)范，居民租房理念有所轉變，租住周期明顯延長，同時對居住品質提出更高要求。另一方面，受近幾年資產價格普遍調整影響，除最初的開間式單身公寓外，改善型、家庭型等租賃產品投資回報也逐步變得吸引，加之單身公寓賽道競爭愈發(fā)激烈，近幾年在多樣化需求推動下，市場已逐步構建出覆蓋剛需型、改善型、商務型、家庭型等多種租賃需求的公寓產品體系，可覆蓋藍領、白領、高凈值商務人群及單身、家庭等各群體全周期租住需求。