2017年6月，為了適應新時期消費市場與消費者需求的變化，81年來幾乎承載了上海人三代人記憶的第一百貨商店停業改造。

　　幾乎同期，同樣承載了一代人的青春回憶、經營了整整20年的太平洋百貨淮海店停業改造，兩年后，變身為“新天地廣場”再出發；建成于2004年前后的上海世貿廣場，選擇通過“大動作”閉店改造，以“城市劇場”的新面貌重回大眾視野。

　　這背后，是一群老牌商業建筑在新零售時代的絕地奮起，更凸顯出進入城市更新期后的上海，對商業空間提出了更高的新要求。

　　日前，上述城市新空間的設計者、運營者，在上海市規劃和自然資源局主辦、上海城市公共空間促進中心協辦的“品·筑”建筑評論活動上，共話新零售時代老牌商業建筑的突圍之路。

　　鏈接與疊合：活力空間再造的關鍵

　　章明 同濟大學建筑系副主任、教授

　　今天我所要介紹的這個案例“第一百貨中心”，位于“中華商業第一街”上海南京路步行街西首的六合路。

　　本次改造所涉及的三棟建筑第一百貨商店、一百商城、東方商廈皆意義非凡。其中，第一百貨商店在1989年被列為上海首批優秀歷史建筑（第三類）、上海市文物保護單位。上世紀30年代至本世紀初，上述三棟創建于不同歷史時期的百貨建筑在六合路兩側逐漸形成完整的時空斷面，承載了幾代上海人對百貨商業場所的特殊記憶。

　　我們所要面對的此次改造，不僅需要完成對三棟所涉建筑的記憶鏈接與空間鏈接，更承擔著帶動南京路步行街活力向縱向延展的示范意義。而項目所在的六合路，還是一條仍然具有機動車通行需求的市政道路。

　　最終的解決方案采取了“六合路半室外商業廊街”的方式。

　　新建廊街位于第一百貨商店、一百商城、東方商廈三棟既有建筑之間。通過七條連廊、三層平臺、四座跨層飛梯，我們實現了對三棟建筑的記憶鏈接與空間鏈接。通過連廊完成連接的三棟建筑及其屋頂花園，形成了完整的商業路徑。這一改造，不僅將既有的三棟建筑連接為一個新的商業綜合體，也為未來能夠把更多活力引導到六合路創造了條件。

　　上述所有想法的落地，除了創造各種“鏈接”，還離不開“疊合”二字。沒有各部門通力協作，探索土地的復合使用方式，這一系列將單一空間向復合空間轉型的舉措是無法完成的。所以，此處所說的“疊合”，不僅包括對所涉市政道路的優化、對相關空間消防功能的優化，還涉及對既有文物建筑的保護，為改造后的商業綜合體植入功能與活力。

　　在市政道路優化方面，我們改良了道路高度差，以改善步行體驗。取消10厘米高的上街沿，車行道與人行道采用同材質、不同規格的燒毛花崗石地坪鋪裝，改變了市政道路的刻板形象。景觀花池結合折線式臺階創造大量休憩空間，但不逾越原有人行道范圍。

　　在消防功能優化方面，六合路維持原有8.4米機動車道寬度，但整體街闊尺度擴大。全路段滿足消防登高場地20米×10米的規范要求，也可滿足消防車4米×4米的凈寬、凈空，半室外連廊與平臺可作為消防員進入室內撲救的通道。

　　在文物建筑保護方面，拆除三、五層連廊的封閉界面，形成半室外連廊；連廊采用四層通高玻璃肋超白玻璃幕墻替代現有明框玻璃幕墻，削弱既有連廊的體量感，凸顯文保建筑的滄桑感和歷史感。以懸臂式挑棚形式完成頂部空間的圍合，結合新建立柱等手段保證文保建筑的結構完整性，同時呼應既有連廊的拉索結構形式。

　　改造后的半室外平臺與連廊，為整個商業綜合體提供了商業、景觀、藝術等多重功能復合植入的可能。借助新的燈光系統設計，六合路呈現出更具特色的商業氣氛。

　　城市當中存在大量的建筑紅線，或是一些隱形的紅線。因為這些紅線的存在，一個街區或者一個地塊中，建筑物大多各自為政。但在這些建筑之間，如建筑與公共空間之間、公共空間與公共空間之間，往往缺少一些連接物，可使建筑所在街道空間的活力向更大范圍延伸、拓展。此次改造針對這一核心問題做出了若干探索。

　　超越傳統商業空間 重新連接城市舞臺

　　安德里亞·德斯蒂法尼斯 李偉 Kokaistudios建筑事務所建筑師

　　Kokaistudios2002年在上海建立，伴隨著上海的城市發展，參與了很多上海城市項目。

　　當世貿廣場第一次聯系我們時，我們覺得建筑的地理位置及其與周邊空間之間的關系是非常有特色的。它不僅是周邊人流與交通的重要節點，門前的三角形廣場也給從南京路進入人民廣場的人流以強烈的視覺沖擊。它和人民廣場、上海市政府大樓所在地離得很近，與新世界百貨、第一百貨中心隔街相望。

　　參與很多遺產建筑改造項目的經驗啟示我們，要想做好一個改造項目，無論它今時的改造目標和使命是什么，改造者對這個建筑原來的設計意圖有所了解非常重要。當我們找來原先的設計圖，發現這個設計其實具有很強的公共性。不僅廣場部分為公共交通預留了空間，整個建筑的界面也很開放。這一點之所以有所弱化，是因為后來的使用過程削弱了建筑既有的特征。廣告牌、樓梯間等設備把部分建筑界面的開放性給遮擋了。而在此過程中，這個建筑的運營者和使用者們選擇了用最簡單的處理方式（比如，追求商業租賃面積最大化）來對待這個商業空間，用一種比較傳統的商場或是百貨的運營思維在管理這個空間。

　　相對于八層高的空間，其入口所在的空間只有一個且顯得過于狹小。這樣的處理方式不夠人性化，于今日的消費大勢而言，已不合時宜。當我們想深入體驗這個建筑時，又發現，若想通過這個建筑眺望人民廣場方向非常漂亮的景觀，必須爬到很糟糕的空調機房或商鋪后面，才能得以實現。

　　過往，我們總是習慣于技術性地解決“問題”。但這一次，我們想建立一個“故事”，想讓這個項目有一個很強的概念或是意象，可以傳達給公眾、傳遞給城市。

　　最終，我們選擇了“劇場”這個概念。希望把這個空間非常公共的一面、具有文化屬性的一面都呈現給大家。人們來到這里，既像是來看一個秀，同時也像是化作整個秀場的一部分，表演給商場里面的人看。

　　劇場的很多特征還能夠幫助我們解決很多技術問題。比如，通過對“劇場”概念的營造，我們把一期所在的空間當成了整個劇場的前場部分，把二期化作劇場的后場部分。無論是來自世界各地、全國各地的游客，還是生活在本地的上海人、酒店周邊區域的辦公人群，都可以很方便地直達此處，觀賞這里的景觀和“演出”。

　　我們設計的三個電梯正好對應著三個入口。視覺上，三道飛天梯被設計得如三條劇場紅毯一般，把南京路多個方向上的人流帶入到這個建筑中。

　　我們希望，這樣的設計不僅可以讓這個建筑給游客使用，更可以給市民們使用。我們努力讓這個建筑的外觀盡可能去掉了很多的廣告牌，增加了很多餐飲的空間，希望大家有機會可以從一個更高的視野體驗城市的景觀。

　　對于一棟商業建筑的改造而言，硬件升級是非常艱難的，通過非常厚重的技術性工作，才能讓整個建筑在功能上實現很好的提升。我們整個工程的順利開展，也得到了社會各界、多方資源的協作與支持。每一次拆建都有巨大的工程難度，工程伴隨著設計的改變需要做出非常靈活的調整。幸運的是，這個工程在18個月里完工了。施工期間，很多中外游客在門口駐足、留影。

　　如今，這個半室外的空間已經變成了一個非常活躍的城市商業活動場所。不光從外面看這個建筑，從建筑內部往外看、從平臺部分眺望城市，都擁有了一個非常卓越的視野。這讓整個空間不僅成為一處真正意義上的公共空間，也帶動起了空間與市民、游客、周邊人群之間的良好關系。在建成后的三個月里，這棟建筑吸引了600萬游客前來參觀。通過改造后的空間，他們既感受到了上海過往的沉淀，也體驗著上海今日的精彩。

　　有些商業設計師批評我們，覺得這個建筑不是一個常規的商場或商業中心項目。但是，我覺得這不是很重要。重要的是，這里已然成為一個城市性的建筑，成為一方有活力的城市舞臺。既有的建筑和城市之間有了更好的對話關系，而被這座城市重新吸收，成為不可或缺的存在。

　　我們要像營造一段旅程那樣，創造更多有趣的空間體驗場所。請更多的人來這里體驗這座建筑，體驗建筑和城市之間的關系，并通過這里，更深入、立體地感受上海。

　　地產經營者需向城市服務提供者轉變

　　張斌 瑞安房地產執行董事

　　太平洋百貨淮海店，在本案所在地經營了整整20年。它曾經是淮海路上的商業地標之一，也承載了一代人的青春回憶。然而，隨著時代的變遷，新型商業和電商的沖擊，淮海路和太平洋百貨都面臨轉型的挑戰，改變勢在必行。

　　社交的本質是人與人之間的連接和互動。作為一個商業空間服務商，我們更深感創造“連接”的重要性。這里所說的“連接”，不僅是空間跟人的連接，更包括人跟人的連接。我們要給顧客一個理由，讓他們不僅能夠在商業場所中獲得情感訴求的滿足，更能夠實現精神層面的消費。在此大勢下，我們應為上述需求的實現服務，為此提供充分的場所與內容。然后，通過我們的設計與經營，讓不同人群可以在這些場所及相關場景中完成新的連接。

　　此外，這個項目還被賦予了多重任務：從橫向來看，希望它能夠以“淮海路變遷及升級”為使命，打造淮海路上新的商業門戶和活力節點；從縱向來看，希望它能夠成為連接淮海路和新天地新的門戶，把整個馬當路沿線的公共空間連接起來，讓新天地的人流能夠因為黃陂南路地鐵站往縱深發展。

　　基于上述定位，我們細化了改造方案。整個改造工程歷時兩年，已于去年年底完成。兩年間，如何在既有空間里盡可能多地創造人與人之間連接的機會，是整個項目的主要挑戰。

　　改造完成后，我們的經營面積比原先的13000平方米縮小了，這是我們主動做出的一個選擇。但整個商場中的公共空間面積變大了，整個建筑的外立面更開放、室內空間更開放、廣場更開放，室內和室外、低區和高區、廣場和地鐵之間，被更好地連接和打通。

　　此外，通過“新女性”“生活文化運動”等主題的創設，整個商業空間被注入更多生活文化和運動元素，希望最終能夠把這個項目打造成為一個可以展開很多話題的潮流社交發生地，把新的活力和內容源源不斷地導入到這個空間中，為更大限度地把人流從地下往上吸引創造最大化的可能性。

　　如今，城市更新已經不再是一個開發商就能完成的事。對于像瑞安這樣的企業，把自己從地產商向城市服務商轉變是大勢所趨。

　　作為一個服務商，除了要懂設計、懂經營，還需要長時間關注項目所在社區的經營，關注未來15年甚至更遠時段之后，整個區域會以怎樣的活力往前發展。嚴格來說，這已經屬于社區經營的范疇。這一工作，同樣還需要我們對時尚產業、文化產業等產業的發展，有屬于自己的理解和把握，要有能力在這個區域聚集起更豐厚的原創設計力量。這些內容都是一個城市服務商需要思考的。

　　當然，推進更新的第一步，始終還是要想清楚你要創造一個什么樣的空間，能夠承載一些什么樣的活力，以及能否讓這個項目、這個空間保持一個可持續的發展路徑。

　　（本文根據演講實錄整理，有刪節）

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　　商圈需深植于當下上海城市生活

　　參與此次分享的幾個項目都在黃浦區，且都位于南京路步行街商圈附近。像南京路、淮海路這樣具有歷史積淀的商圈，如何應對新零售時代的沖擊，是否可以擺脫僅作為“景點”的命運，是很多專家學者、業界從業人員乃至市民都十分關注的話題。

　　在新的時代背景下，如何讓老牌商圈重新連接到上海整個城市當中，黃浦區人大城建環保委員會委員、黃浦區政協之友理事孟國慶，分享了自己的思考。

　　當前，在新零售時代到來的背景下，無論是商業中的公共空間和營銷環境，還是城市更新本身，都面臨著互聯網經濟帶來的挑戰。上海中心城區的商圈，如黃浦區的南京路和淮海路，都已經無法忽視互聯網沖擊帶來的變革。

　　如何在新零售時代，重新定義商業中的公共空間，如何用好開放空間，是其中一個非常重要的課題。把建筑空間利用和營商環境改善結合起來，是該領域的新嘗試。

　　我從事設計工作幾十年，對建筑略知皮毛，但對商業中公共空間的利用并不熟悉。作為一個非專業人士和市民，我從連接消費行為和城市公共活動、高質量空間環境如何創造高質量城市生活的角度，結合打響上海購物品牌、把南京路打造成全國有溫度的步行街等議題，談談自己的看法。

　　如何重新定義商業中的公共空間，用好開放空間，我認為最終需要落實在營商環境上，要讓整個營商環境既發光又發熱，既有客流量又有銷售額。南京路步行街部分實體商業轉型升級以后客流明顯增多，銷量見漲，可見零售業態也在往好的方向發展。

　　但在我看來，作為中華商業第一街和世界知名商圈，南京路步行街的風采還有待更充分的顯現。除了目前建筑設計師已經關注到的問題，一座有生命力的建筑，除了要具有使用價值和美學價值，對商業空間而言，建筑設計的出發點和落腳點始終應該是提升商業服務價值，為消費者提供最好的體驗。比如，商業建筑不能只為設計而設計，應該考慮到設計和實際運營之間的關系，應該深層次地考慮給客人帶來的實際感受。

　　以南京路現在的條件，建筑本身不可能大動，關鍵是業態和品牌的綜合，包括節假日和夜生活的呈現，使之充滿生機和活力。南京路步行街給上海人和全國各地游客的感覺應該是洋氣加精致。但以目前的世紀廣場為例，它作為南京路步行街舉辦活動的重要場地之一，實際利用率、層次都有待提高，設備陳舊老化，功能不全，活動略顯單一。

　　在景觀設計規劃方面，要充分考慮到步行街的景觀特點，因地制宜采用喬木和灌木，注重高低搭配、錯落有致，做到統籌規劃，優化綠化布局，打造良好的商業景觀。目前，南京路步行街綠地景觀設計規劃存在不足，沿街有不少商業商鋪的櫥窗、店招店牌、戶外廣告被一些體量較大的樹木遮擋，對步行街的美觀和商業價值都產生了影響。我們對這些都要有所關注。

　　城市環境對日常生活有巨大影響。城市中的各種設施，需要不斷更新才能滿足我們不斷變化的要求、習慣和期望。在這方面，步行街商業建筑更新、微改造及相關的綜合管理，不妨對標國際一流水平的步行街找差距。

　　比如，能否結合城市更新，進一步做好南京路步行街支馬路的微改造。在有條件的地方，是否可以借助建筑小品凸顯老南京路的特色，將既有的觀光小火車打造得更時尚等，增添獨屬于南京路步行街的魅力。

　　又如，處于新零售時代的商圈，是否可以充分發揮信息、技術、數據的運用優勢，加快智慧南京路的建設，大力推進南京路步行街5G應用。規范整合步行街各個商家的WIFI系統，使游客上網更便捷。

　　此外，城市活力的體現，要注意克服不連續性，注意把過去和現在聯系起來。步行街有眾多歷史悠久的品牌商店。但是，這些商家的歷史、文化底蘊都還遠未得到充分的顯現。未來，不妨借助這些商店品牌，宣揚上海的傳統服務特色，把上海的老味道、上海的新時尚介紹給更多來客。

　　南京路上很多經典歷史建筑都充滿了故事。是否可以借助新媒體等多種手段加以介紹，讓整條步行街變得可閱讀，亦值得探討。