經濟日報-中國經濟網編者按：老舊廠房是城市文化的金山銀山。日前，北京市各區已騰退老舊廠房200余個，其中一批已經或正在轉型為文創產業園區，并涌現出一批典型案例。近日，北京市文化創意產業促進中心聯合中國經濟網選取了北京十個具有代表性的文化創意產業園區進行實地調研，力求全面、真實、有效地了解這些典型園區的轉型歷程、運作經驗和目前存在的一些瓶頸問題，形成系列報道，也為更多致力于轉型為文創產業園區的老舊工業廠房提供參考和借鑒。本期走進的是尚8文化集團（以下簡稱“尚8”）。
尚8始創于1997年，盡管從2007年才開始運作第一個園區項目，但如今已經在北京打造運營項目21個，累計擁有超過50萬平米的園區規模，涉足9大文創產業領域，孵化投資企業超過50家，入駐企業超過500家中小型文創企業，園區員工超過20000名，是當之無愧的中國最具影響力的文創園區品牌之一。那么，“尚8”品牌由何而來？作為一家市場化的民營企業和全國較早提出產業園區連鎖化的文化集團，其發展中積累了哪些可以借鑒的“尚8經驗”？在“尚8”連鎖品牌的大旗之下，園區發展面臨著什么挑戰？日前，經濟日報-中國經濟網記者帶著這些問題，走訪了尚8的部分園區。
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一、尚8品牌的由來
1997年前后，尚8公司團隊在北京朝陽區光華路改造汽車廠房及倉庫，為藝術工作者提供創作工作室，尚8創始人薛運達曾表示，“最開始是為自己和朋友找創作的場地”，此后的10年，他也一直關注文創園區相關的領域。2007年，尚8團隊了解到位于北京建國門外郎家園8號的北京市電線電纜廠周邊高樓林立，包括國貿、央視新臺址等，區位條件優越，但這個工廠的生產線正在萎縮，瀕臨搬遷；而在CBD夾縫中生存的工廠了解到尚8的產業有意入駐后，雙方一拍即合，工廠將原來的職工浴室、車庫、制塑車間等2萬多平方米，租給了尚8。
尚8北京設計園區一角 經濟日報-中國經濟網記者劉園香/攝
2007年薛運達開始運用其積累的經驗，探索將舊工廠變身為創意產業園，創建了“尚8”品牌的第一個項目——尚8創意產業園，其數字“8”取自項目的發源地——郎家園8號。由于此前有早期市場和客戶的積累，加之尚8創意產業園地理位置、空間設計、租金性價比等特點，電纜廠項目很快就吸引了創意人和創意企業的關注和入駐，2萬平方米的廠房很快便無法滿足客戶的需求。與政府為運營主體的文化創意產業園相比，作為一家民營園區，尚8在2007年之前都是自主發展，在文化創意產業逐漸受到國家重視、尚8發展也逐漸成熟以后，開始在政府引導下自下而上發展。尚8文化集團聯合創始人余博曾表示“我們在2008年的時候，想到了拓展。”但2008年北京奧運會期間北京對城區的建筑施工、改造等有嚴格限制，再加上后來受到國際金融危機的影響，所以直到2010年，尚8才開始在北京市陸續啟動多個連鎖的文創產業園區項目，謀求更為廣闊的發展空間。
二、“尚8模式”經營之道
1.連鎖經營助力空間再生
截至目前，尚8已經成功構建起“尚8”連鎖品牌，打造出文化創意產業園區“系列化”概念。薛運達曾說：“連鎖經營是尚8的一大亮點，迅速提升了尚8品牌的影響力。在連鎖發展過程中，我們一開始就著眼高端品牌化發展，就像保護我們自己的眼睛一樣保護尚8品牌，制定了嚴格的門檻和規范，對入駐園區的企業進行嚴格篩選。”
園區相關工作人員告訴經濟日報-中國經濟網記者，“尚8已經在北京打造運營項目21個，累計擁有超過50萬平米的園區規模，涉足9大文創產業領域，孵化投資企業超過50家，入駐企業超過500家中小型文創企業，園區員工超過20000名。”
尚8里文創園 經濟日報-中國經濟網記者劉園香/攝
正所謂“龍生九子，各有不同”，尚8的眾多園區項目各有特色。園區項目定位方面。尚8已經形成主打“廣告”的“尚8國際廣告園”、主打“音樂”的“尚8國際音樂產業園”，主打“孵化”的“尚8東區孵化園”等多產業園區布局。
數據根據公開資料整理 劉園香制圖
地域分布方面。既有位于北京市中心的，也有位于四環外的；整體而言，位于朝陽區的園區居多。
尚8北京部分園區分布情況 來自尚8集團介紹截圖
建筑來源方面。尚8文創園改造前有老舊廠房、學校舊址、老寫字樓、低效存量物業，也有全新改造的新建樓盤，還有具有文化底蘊的古建筑。如，尚8望京人文園原址為中國社科院研究生院，尚8里文創園為全新改造的中式復古風格建筑，藝術8原為中法大學原址。北京環衛集團與尚8集團密切合作，將舊辦公樓改造成文化創意產業園，現在，煥然一新的“尚8京環雙創園”已經成為北京環衛集團老國企轉型成功的標桿。位于西大望路的北京化工機械廠，因為非首都功能疏解的需要，將部分廠區已經于2017年3月出租給尚8，目前園區已有企業入駐。尚8文化集團總經理史勁松曾表示：“尚8像以往那樣，要先把空間形態打造好，再進行出租，這里裝修改造投資約1000萬元，盡可能做出有意思、有文創感的空間，不僅能使出租價格更高一些，也是為了維護尚8的品牌形象。”
規劃整齊的尚8園區 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
據悉，尚8選擇工業遺存作為資源作為發展文化創意產業的重要載體，主要看中三個方面：第一，原本處于城市邊緣的工業區，隨著城市化進程已經占領了城市的中心位置，有利于創意階層對接主流文化；第二，老工業遺產的建筑空間具有濃厚的歷史感與獨特的生態環境，適合自由與創新的文化群體發展；第三，工業遺存的獨特形態，與今天的摩天大廈遍布、蜂窩蟻居的城市格局相比，更易于構建“以人為本”、提升城市文化形象的和諧空間。
尚8園區內一處未改造的廠房 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
尚8通過引入相關文創產業，使得這些或老舊或閑置園區的空間得以煥發新的生機。同時，尚8的連鎖經營模式，通過不同地域的選擇、不同主題概念的打造，也為各種類型的文創團隊提供更多選擇。
2.圍繞中小微文創企業 打造孵化器
一直以來，尚8致力于圍繞中小微文創企業發揮“孵化器”的作用。其中，“+86”成立于2009年，最早是三個清華畢業生在尚8園區的工作室，主要設計居家用品，尚8參與對其直接投資，現在“+86”已經成為國內知名設計師的產品展銷平臺，擁有“+86 798店”、“+86博物館”等布局。2016年6月16日，由北京尚8文化集團投資的舉賢網上市，成為第一家新三板掛牌上市的招聘企業。此外，2016年，“尚8文化眾創空間”入選北京市第三批眾創空間。尚8文化眾創空間為文創領域的創業團隊打造創業孵化培育平臺，用專業的資本對接與運營服務，為從事文創產業的創業者提供一站式創業服務。
截至目前，尚8已經孵化投資的企業超過50家，類似“+86”和舉賢網的一批文創企業得到了尚8從基礎物業到融資服務的幫扶，尚8也成為眾多文創企業孵化和成長的基地。
尚8北京設計園區內部 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
3.打造多產業生態 延長員工在園時間
文創產業園區的發展得益于文創企業集聚后，完整順暢的縱向產業鏈與橫向多元化的交流網絡構筑出的集聚效應。尚8文化集團聯合創始人余博曾表示：“文化創意產業和國民經濟的其他領域一樣，只有做強產業鏈條，才能形成核心競爭力。彼此支撐才能良性循環。生硬地集聚單一業態，會越做越窄。”
按照這一想法，尚8致力于產業鏈條的上下游整合，對與文化創意產業領域相關的辦公、服務、消費、體驗等環節進行資源整合，提升園區的集聚力。如，尚8國際廣告園不僅有廣告公司，而且有與之匹配的攝影、后期制作、公關發布等上下游產業。
此外，尚8相關負責人告訴經濟日報-中國經濟網記者：“原來產業園區以辦公為主，現在希望能夠拉長員工呆在園區的時間，于是在配套方面引入健身、早點等。現在晚上六點半的健身活動爆滿，健身完了還有讀書會、觀影等活動。不止在園區工作，生活也在這里，把在園時間拉長，大家和園區密切程度也越來越高。”一位園區企業的工作人員告訴經濟日報-中國經濟網記者，她對園區齊全的服務項目和設施比較滿意，“每天上下班，與其堵在路上，還不如在園區健身”。
尚8一園區內的運動設施 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
4.不止二房東 產業模式不斷升級
據經濟日報-中國經濟網記者了解，目前，尚8各個園區在運營時形成了獨特的發展模式。其中比較主要的運營模式包括：一是傳統的二房東模式。把廠房整體租過來，經過二次改造后再裝內容、引駐企業，企業是園區的“租戶”。二是委托運營模式。一些廠方將土地進行改造升級，請尚8幫忙運營，對租金進行分成。三是成立合資公司模式。如，尚8和北京文化創新工場、京儀集團三家共同出資組建混合所有制公司--北京市文化創新工場京儀尚巴文化發展有限公司，運營位于北京東皇城根北街甲20號（原中法大學）的文創園項目。
尚8相關負責人對經濟日報-中國經濟網記者表示，現在市場上仍有不少園區單純做二房東，但是在市場競爭越來越激烈的情況下，必須要加入更多的東西，純粹二房東難以有長遠發展，于是尚8一直在進行產業模式的升級:1.0模式，園區和企業是“房東”與“租戶”的關系，園區作為傳統物業型服務平臺存在。2.0模式，尚8園區運營方為入園企業提供軟硬件相結合的綜合服務，園區成為產業服務平臺。3.0模式，尚8通過對各園區產業資源高度、有效整合，實現產業間實現融合發展；以合作、共贏的理念，打造基于產業鏈發展為核心的創新生態圈，園區成為公共協作創新平臺。從1.0模式到3.0模式，尚8不再是簡單地把租來的廠區簡單包裝后的分租出去，而是致力于構筑一個服務人性化、多元化、專業化的園區生態系統。
尚8劇場 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝
5.創新園區企業服務方式
目前，國內文創園區如雨后春筍般涌現，其中也不乏精準定位的園區，但是如果缺乏專業和規范化的服務，園區面臨“留不住”企業的難題。尚8工作人員表示：“如果園區的運營和服務做不好，就要面臨辛辛苦苦招來的商，待一段時間就走了，退租是很可惜的。”為破解這個難題，尚8不斷在服務上下功夫。除了基礎物業等服務，尚8更致力于為園區企業提供品牌推廣、人才培養、投融資服務等增值服務和特色服務。
根據公開資料整理 劉園香制圖
此外，工作人員告訴經濟日報-中國經濟網記者：“企業一旦入駐尚8，便可以享受園區企業'服務包'，包括辦公室、會議室、logo墻、前臺等裝修、人力資源、法務等之類的服務。這個'服務包'不強求企業必須使用，但是企業會發現不用再自己找設計師、找工程改水電等，省時省力。”
三、尚8發展面臨的挑戰
經濟日報-中國經濟網記者在走訪中發現，盡管尚8已經成為北京乃至全國影響力較大的文創園區品牌之一，但發展中仍面臨少不少挑戰。
1.競爭壓力日益增大
據了解，目前北京市已騰退老舊廠房240余個，七成已騰退老舊廠房將轉型文化空間，未來將會有大量文創園區空間得到釋放，市場競爭會越來越激烈。除了同行業競爭，伴隨“城市更新、存量改造”的發展浪潮，“商改辦”、“酒改辦”趨勢走俏，北京寫字樓市場格局不斷變化。在此背景下，“怎么才能保證文創園的出租率是核心”，一位尚8工作人員如是說。
2.土地性質問題仍是關注焦點
調查中，經濟日報-中國經濟網記者了解到，老舊廠房的土地性質問題仍是關注的焦點。尚8涉及對北京化工機械廠、北京敬業電工廠廠房等眾多老舊廠房的改造。老舊廠房進行深入的產業配套設施開發，需要重新認定用地性質、完成出讓土地所有權等相關手續的辦理。而用地性質一旦發生改變，土地出讓金從工業用地變成商業用地，增幅太大。
盡管日前為了促進北京市文創發展，規范和扶持老舊廠房改造，北京市正式印發《關于保護利用老舊廠房拓展文化空間的指導意見》，提出根據國家有關政策規定，實行5年過渡期政策。即指在不改變原有土地性質、不變更原有產權關系、不涉及重新開發建設的前提下，經認定批準，可在5年內繼續按原用途和原土地權利類型使用土地，暫不對劃撥土地的經營行為征收土地收益。但是“政策何時落地、如何落地”是企業急于想了解的。
3.品牌化≠各個園區簡單冠名
目前北京雖然有眾多被冠以尚8之名的文化園區，但這些園區空間布局比較分散，單個園區的建筑面積較小，如尚8東區孵化園占地0.523萬平米，營8號文創基地僅1500平米，這對大型龍頭文創企業吸引力有限。一位尚8園區工作人員告訴經濟日報-中國經濟網記者，洋蔥數學作為一家在線學習數學的互聯網平臺，此前租用營8號文創基地，短短兩年企業迅速擴張，雖然也很滿意園區的服務，但園區空間不夠，企業便遷走了。同時，園區與園區之間仍需要充分有效互動，發揮“尚8品牌”的整體聯動效應。
四、未來：打造可持續性發展的文化價值生態圈
1.構筑以用戶為核心的生態圈
據經濟日報-中國經濟網記者了解，尚8以用戶為中心，建造了一個“空間+資金+社群圈+服務”的生態圈。而這一生態圈是開放的、整合的、不斷更新的，各種各樣的內容通過這個平臺接入園區，最終致力于打造最佳的用戶體驗。
尚8生態模式 來自尚8文化集團介紹截圖
2.以“文化＋”理念推動園區發展
“在目前文創領域，賽道特別不清晰，以前不被看好的企業，短短幾個月就可能成為新的風口，發展變化太快，我們原來很多經驗也顯得不夠。”尚8一位相關負責人表示。此外，文創產業園的核心內容是創意，而創意靈感的獲得往往來自于與其他同行相互接觸的刺激。因而，尚8文化產業園現在引入企業仍十分注重“招商+選商”的結合，但不拘泥一種形態，其投資布局的業態也包括新媒體、設計、動漫、影視、藝術、收藏、攝影、體育等領域，以“文化＋”的理念，使產業孕育出新概念。
3.繼續構建國際化開放平臺
文化藝術可以跨越語言、地域和生活習俗等的限制，在不同時空的民族中間產生共鳴。“藝術8-中歐藝文之家”本是蔡元培1920年創辦的中法大學的舊址，現在已成為國際間文化與商務溝通的平臺，法國總統馬克龍等知名人士曾前往參觀，這大大提升了尚8的知名度。現在，每年“藝術8·法國獎”會評選出三位法國藝術家，使其可以在藝術8進行三個月的駐地創作，同時尚8也會選派中國藝術家在法國同類機構駐館學習創作，未來尚8將會持續推進相關交流活動，繼續構建國際化的交流平臺。
4.打造文化創意產業園區4.0模式
未來，文創園區的盈利模式將越來越考慮長周期回報，注重收益可持續性，將會由之前依賴的物業產權性收益向產品服務化收益轉型提升。園區相關負責人告訴經濟日報-中國經濟網記者，經過近幾年來文化創意產業園區的發展，尚8已經經歷了從1.0模式到3.0模式的轉變，形成一系列自己的運作模式和產業優勢，目前正上升到文化創意產業園區4.0模式，打造產業創新共享平臺網絡，在產業集聚、產業融合的基礎上，重點突出產業孵化、源頭創新。
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