最近，河南省信陽市發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》，其中要求，新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現(xiàn)房銷售。現(xiàn)房銷售成為當(dāng)前公眾關(guān)心的熱點(diǎn)話題。
自從我國住房市場化改革以來，新建住房銷售主要實行的是商品房預(yù)售制。今天，大家已經(jīng)習(xí)慣了房子還在建設(shè)中，只是到售樓處看樓盤模型、樣板間，聽取售樓人員的介紹，就確定下來購買某一套住房。過去二三十年，我國處于住房短缺階段，商品房預(yù)售制在推動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展過程中發(fā)揮了積極作用。而其弊端也一直被詬病。近年來，很多城市積極試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。“一手交錢，一手交房”的銷售模式會大規(guī)模推廣嗎？
實行現(xiàn)房銷售，獲益最大的是購房者。商品房預(yù)售制讓房地產(chǎn)企業(yè)快速回籠資金，顯著提升開發(fā)效率，成為房地產(chǎn)業(yè)大規(guī)?？焖侔l(fā)展的重要推動力。但預(yù)售制帶來的問題也很突出，購房者買的是期房，先交錢，后收房。有人說，商品房預(yù)售制是房屋建造質(zhì)量不高的根源。盡管購房者與開發(fā)商之間有購房合同，對開發(fā)商而言，錢已到手，他們自然缺乏足夠動力精雕細(xì)琢地提升房屋品質(zhì)。商品房預(yù)售制還與近年來房企難以按時交付住房，甚至出現(xiàn)爛尾樓密切相關(guān)。在預(yù)售資金監(jiān)管不到位的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)把本該用于工程建設(shè)的預(yù)售款違規(guī)挪作他用，導(dǎo)致資金鏈緊張甚至斷裂，引發(fā)交付風(fēng)險，使購房者利益受損。實行現(xiàn)房銷售，購房者所見即所得，權(quán)益能得到更有效保障。
現(xiàn)房銷售倒逼房企必須注重房屋質(zhì)量，建造更多“好房子”。我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，從過去的供不應(yīng)求到現(xiàn)在的總體基本平衡，甚至一些地區(qū)供大于求，房地產(chǎn)市場也從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。企業(yè)間競爭加劇，現(xiàn)房的競爭力自然大過期房。所以，一些房地產(chǎn)企業(yè)很可能主動選擇現(xiàn)房銷售。現(xiàn)房銷售還有助于倒逼房企從預(yù)售制下的“快建快銷”轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營，向市場提供更多優(yōu)質(zhì)住房。
現(xiàn)房銷售已試點(diǎn)多年，為在更大范圍推廣積累了經(jīng)驗。很多城市在一些地塊競拍時，以現(xiàn)房銷售為出讓條件。還有些地塊會在出讓時競現(xiàn)房銷售面積，現(xiàn)房銷售面積更大，是開發(fā)商拿地競爭力更強(qiáng)的因素之一。海南省成為首個全省實行現(xiàn)房銷售制度的省份，2020年3月份，海南省委辦公廳、省政府辦公廳發(fā)布的通知中明確，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。據(jù)中指研究院監(jiān)測，自2022年末以來，全國已有超30個城市試點(diǎn)現(xiàn)房銷售及出臺相關(guān)支持政策。鼓勵現(xiàn)房銷售的舉措包括：延長現(xiàn)房銷售項目土地出讓金繳納期限，對現(xiàn)房銷售項目的購房者進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，提高購買現(xiàn)房的公積金貸款額度等。
政策層面積極引導(dǎo)推進(jìn)現(xiàn)房銷售。2024年底的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。這表明，現(xiàn)房銷售已是大勢所趨。
實行現(xiàn)房銷售是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要探索。但不可否認(rèn)的是，相比預(yù)售制，現(xiàn)房銷售可能會讓房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠較慢，對企業(yè)的資金實力和運(yùn)營能力形成更大考驗。房地產(chǎn)行業(yè)需要在推進(jìn)現(xiàn)房銷售和促進(jìn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展之間尋找平衡點(diǎn)。從商品房預(yù)售制到現(xiàn)房銷售，可能會經(jīng)歷一個過渡期，尚不適宜“一刀切”。
如何更好推進(jìn)現(xiàn)房銷售？一方面，需加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的金融支持，開發(fā)資金更充裕的情況下，企業(yè)推進(jìn)現(xiàn)房銷售的資金壓力就更小，積極性會更高。另一方面，要把推進(jìn)現(xiàn)房銷售與繼續(xù)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管結(jié)合起來，在有條件的情況下，積極推進(jìn)現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的，須把資金監(jiān)管落實到位，防止資金抽逃，避免出現(xiàn)交付風(fēng)險，切實保護(hù)好購房者權(quán)益。（本文來源：經(jīng)濟(jì)日報 作者：亢 舒）
