前不久召開的中央經濟工作會議在部署房地產市場相關工作時再次強調，加快發展長租房市場。從加快完善長租房政策到規范發展長租房市場，長租房市場近年來屢被政策和文件提及。“十四五”規劃綱要提出，加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策。在堅持“房住不炒”“租購并舉”的背景之下，長租房市場將迎來長足發展。

　　傳統的住房租賃常常是個人房東將閑置的住房出租給租房者，租賃時間短，租賃關系不穩定。而長租房通常由專門的機構運營，或是以“輕資產”的形式從分散的房東手中租賃過來，簡單改造提升后再轉租；或是以“中資產”的形式整租樓宇，將樓宇裝修改造后再租賃運營；或是以“重資產”的形式獲得租賃用地，開發建造后再實施租賃業務的運營管理。我國長租房發展仍處于初級階段，需盡快迎頭趕上。

　　發展長租房市場，是加快補齊住房租賃短板的必由之路。我國房地產市場長期“售賣一條腿長，租賃一條腿短”，發展租賃住房的支持政策不足。旨在解決新市民、青年人住房困難問題的保障性租賃住房正在加快推進。保障性租賃住房是我國住房保障頂層設計中重點發展的一類保障性住房。而全面依托市場力量發展的長租房應該同保障性租賃住房一道，形成同頻共振的發展格局，共同使住房租賃成為廣大居民樂于選擇的解決居住問題的方式。

　　長租房市場需求大，有廣闊發展空間。從未來城市發展角度看，大城市的高房價增加購房難度，會催生出不少住房租賃需求。同時，不僅人口加速向大城市聚集的趨勢在持續，而且城市內部的短距離流動趨勢也更明顯，很多年輕人會根據工作場所的變化靈活選擇居住地，這使得住房租賃需求持續增加。此外，結婚和生育是購買住房的重要推動因素，隨著結婚和生育年齡后移，住房租賃的需求期在延長。新華網和長租公寓品牌自如近日聯合發布的《2021中國城市租住生活藍皮書》預計，到2030年我國住房租賃人口約2.6億人，住房租賃市場的整體規模近10萬億元。

　　從發展現狀看，在一線城市的一些區域，專業化、標準化的租賃項目出租率非常高，甚至有排隊等空房的情況，供不應求。這表明市場對長租房的需求十分旺盛，長租房在一線城市以及其他一些熱點城市仍有很大發展潛力。仲量聯行一項針對集中式公寓的研究表明，從2018年到2021年，深圳長租公寓市場迎來爆發式增長，2021年規模化長租公寓總套數是2018年的4倍。上海品牌長租公寓套數增長了103%，北京增長了24%。

　　發展長租房市場，關鍵是加快培育專業化、規模化的住房租賃企業。有統計表明，10家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數已從2018年底的35.6萬套增長至2020年底的73萬套。盡管如此，我國專業化的住房租賃企業、機構化的長租房占比仍相對較低。從國際經驗看，美國住房租賃市場的機構化占比約30%，日本則高達80%。而我國機構化長租房占比僅為2%，一線城市也僅在5%左右。發展專業化規模化的住房租賃企業，有助于規范租賃流程，提高租賃效率，是行業健康發展的重要抓手。標準化的租戶服務、穩定的租賃關系，為租客帶來安心的居住體驗。同時依托大數據優勢、創新的品牌實力，可以滿足租房之外衍生出的更多生活消費需求。

　　發展長租房市場，前提是規范，長租房應始終遵循居住本質。前兩年，長租房市場備受資本青睞，不少進入長租房市場的企業盲目擴張，長租房市場出現“租金貸”“爆雷”“甲醛超標”等亂象。有關部門和地方政府加大整治力度，行業經歷洗牌。未來長租房市場應該吸取過去野蠻發展的教訓，唯有走規范之路，方能迎來長遠發展。

　　可喜的是，針對長租房更為詳細的支持政策正在落地。銀保監會表示，將推動保險資金支持長租房市場發展，會同人民銀行推進不動產投資信托基金（REITs）試點。而進一步加大長租房的政策和資金支持力度，也成為眾多房企和長租企業的普遍呼吁。（本文來源：經濟日報 作者：亢 舒）